부동산 계약시 부동산 등기부 등본 확인 사항 (체크리스트)

 

동산 등기부 등본에는 해당 부동산의 크기,소유자와 부동산에 설정된 담보물권이나 선순위 채권등이 모두 기재되어 있습니다. 또한 해당 부동산의 관한 모든 법률 관계가 부동산 등기부 등본에 의해 결정됩니다.따라서 부동산 계약시에는 반드시 해당 부동산의 등기부 등본을 확인하는 습관을 들여야 합니다.
 

 

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부동산등기부 등본이란

부동산 등기부 등본은 부동산(땅, 건물 등)에 대해 공적으로 '등기'되어(올려져) 있는 등본을 말합니다. 사람으로 비유하면 주민등록등본 과 같은 것으로 해당 부동산에 관해 위치,크기. 권리변동등이 모두 기재되어 있습니다. 아래 링크를 통해 대한민국의 모든 부동산에 관한 부동산 등기부 등본을 열람/발급 받으실 수 있습니다.

부동산 등기부 등본의 구성

부동산 등기부 등본은 크게 표제부와 갑구/을구로 나누어 구성되어 있습니다.
-표제부:부동산의 표시가 기재되어 있습니다. 부동산의 위치(주소)와 크기 등이 기재되어 있습니다.
-갑구:부동산의 소유권에 관한 사항이 기재되어 있습니다.
-을구:부동산의 소유권 이외의 권리들에 관한 사항이 기재되어 있습니다. 특히 부동산에 대한 담보물권이나 기타 채권등에 관한 사항이 기재되어 있어, 부동산 계약시 반드시 확인해야 하는 부분입니다.
 

부동산 계약시 부동산 등기부 등본의 체크리스트

부동산 계약시 부동산 등기부 등본의 각 부분에서는 다음과 같은 사항을 반드시 체크 하셔야 합니다.

-표제부

 계약서상 부동산과 해당 부동산이 실제로 일치하는지 여부를 확인하여야 합니다. 간혹 계약서상 오기로 인해 해당 부동산의 주소등이 잘못기재되는 경우가 있는데, 이러한 경우에는 추후에 소유권/보증금반환권 등 자신의 권리를 주장하기 힘든 경우가 생길 수 있으므로 부동산 계약서에 서명하기 전에 반드시 해당 부동산 계약서와 부동산 등기부 등본상 표시가 일치하는지를 확인후에 서명하셔야 합니다.

-갑구

 소유권에 관한 사항이 기재된 갑구에서는 등기부상 소유권자와 실제로 계약을 체결하는 사람이 동일인지 확인해야 합니다. 만일 계약을 위임받은 대리인이 계약을 체결하는 경우에는 소유권자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인후에 계약을 체결해야 합니다.

-을구

주로 담보물권등이 표기되는 을구에서는 해당 부동산에 어느 정도의 담보물권이 설정되어 있는지를 살펴보아햐 합니다. 이후 현시점에서 예상되는 해당 부동산의 매매가격(A)과 설정된 담보물권+ 지불하려는 임대차보증금(B) 을 비교하여 추후에 안전하게 보증금을 돌려받을수 있을지를 살펴보아야 합니다.일반적으로 B/A의 비율이 80% 이하이면 위험 물건으로 분류되므로, 이럴 경우에는 부동산 계약을 신중하게 다시 생각해보아야 합니다.

-기타사항

 또한 부동산 등기부 등본에 다음 단어들이 등장한다면 해당 부동산에 특정한 문제가 발생 하였다는 의미이므로, 계약서 작성전에 다시 한번 검토를 해보아야 합니다,


-가등기: 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 수 있다는 의미입니다. 이 경우 바뀐 집주인(소유권자)와 임대차 계약에 대한 사항을 다시 협의해야 할 수도 있고, 심한 경우에는 임대차 계약을 종료 해야 할 수도 있습니다.
-신탁: 해당 부동산의 형식상 소유자는 신탁회사 라는 뜻입니다. 이 경우 계약서 작성시 반드시 신탁회사의 동의를 받은것인지 여부를 확인후 계약을 진행해야 합니다.
-(가)압류: 해당 부동산에 설정된 물권/채권등으로 인해 부동산을 경매에 넘길수도 있다는 의미입니다. 대부분 집주인(=소유권자)가 해당 돈을 갚지 못한 경우 이므로, 이 경우 역시 최대한 부동산 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
-경매개시결정: 이미 경매가 진행중이라는 뜻으로 가등기와 마찬가지로 집주인(=소유권자)이 바뀔 가능성이 높다는 뜻입니다.
-임차권등기명령: 집주인이 이전 종료된 임대차 계약상 보증금을 돌려주지 못한 경우가 있다는 뜻입니다. 따라서 당시 어떠한 일이 있었는지를 확인후에 임대차 계약서를 작성해야 합니다.

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이상으로 부동산 계약시 부동산 등기부등본을 확인하는 법에 대해 알아보았습니다.