주택수 산정 제외 주택 유형 / 소형 주택 / 준공후 미분양 / 세컨드홈

 

부동산 투자시 가장 먼저 고려해야 할 사항 중 하나가 주택수 산정과 관련된 문제 입니다. 1인 1주택 이아닌 1인 2주택 이상 소유자로 분류 되는 경우 부동산 거래시 취등록세와 양도세, 그리고 부동산 보유시 재산세와 종합 부동산세 등에서 중과세 대상이 되므로 큰 비용이 발생하게 됩니다. 따라서 주택수 산정에서 제외되는 주택 유형을 잘 파악하고 부동산 투자에 임하는 것이 중요하다고 하겠습니다.

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주택수 산정 제외 주택 유형: 미분양 소형, 저가 주택 / 세컨드홈 정책 관련 주택

 

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부동산 거래시 주택수 산정 문제 / 다주택자 중과세

 

다주택자에 대한 중과세는 크게 부동산 거래시 발생하는 중과세와 부동산을 보유하고 있을때 발생하는 중과세 문제로 나누어 살펴볼수 있습니다. 

 

먼저 부동산을 거래 할때 즉, 사고 팔때에는  2주택자는 20%, 3주택자 이상은 30% 양도세가 중과세 됩니다. 또한 부동산 매수시 발생하는 취등록세 역시 3주택자는 8%, 4주택자 이상은 12% 각각 기본세율에 추가로 세금이 부과되며 조정지역에 해당 하는 부동산을 취득할때는 2주택자는 4%, 3주택자는 12% 의 세율이 추가로 부과 됩니다.

다주택자의 경우에는 부동산을 소유하고 있을때 발생하는 재산세와 종합부동산세 부과시 주택 가격을 합산하여 산정하여 정해지기 때문에 세금 부담이 증가되는 것이 일반 적입니다. 현재 정부에서는 다주택자들에 대한 세부담을 완화시켜주기 위한 정책의 추진을 고려중이지만, 정치적 상황등에 외부 변수가 많아 시행까지는 요원 한것으로 평가되고 있습니다.

 

 

주택수 산정 제외 주택 

그러나 주택을 2채이상 소유하고 있다고 하여 무조건 다주택자로 분류되어 세부담이 증가되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에 해당하는 주택의 경우에는 주택수 산정시 주택수에서 제외되어, 세부담이 늘어나는것을 막을 수 있습니다.

미분양 소형/저가주택

2023~2024년 준공된 주택중  전용 60㎡ 이하 비아파트 주택(다세대 주택, 오피스텔, 도시형 생활 주택등) 취등록세 산정시 주택수에서 제외 됩니다. 또한 실거래가 같은 기간 준공된 기준 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택의 경우에도 취등록세 부과시 주택수에서 제외되어 1주택자와 같은 취등록세가 부과되게 됩니다.

 

세컨드홈 정책 관련 주택

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세컨드홈 정책이 적용되는 인구 소멸 지역 중 경기 가평군과 광역시에 위치한 부산 동구,서구,영도구와 대구 남구,서구등 등 6곳을 제외한 83곳에 위치한 공시지가 4억원 이하의 주택 을 구매하는 경우에도 역시 주택수 산정에서 제외 됩니다. 다만 1가구 1주택에 한해서만 적용되며, 이 경우 취등록세 뿐만 아니라 양도세, 종합부동산세 부과등에서도 주택수에서 제외되어 세제혜택을 받게 됩니다.